Рынок недвижимости переживает один из самых суровых кризисов – никто не понимает, что ожидает его завтра. Таковой неопределенности не было никогда. Даже переход на эскроу-счета не вызвал настолько обратных оценок грядущего рынка.
Все сегменты рынка недвижимости так либо по другому пострадают от карантина, коронавируса и кризиса, который, как убеждают специалисты, уже начался. «Оценить воздействие пандемии и сопутствующих ей причин строительная ветвь сумеет в июле-августе», — сказал замглавы Минстроя РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) Никита Стасишин.
Стройку жилища сокращается
На данный момент можно отрисовывать лишь нехорошие сценарии: рост безработицы и падение платежеспособности населения, смерть целых отраслей экономики вкупе с представителями среднего и малого бизнеса. Если добавить к этому грустному прогнозу переход всех новейших объектов на эскроу-счета с твердым графиком погашения банковского кредита (проектного финансирования), то получим как минимум сокращение размеров строительства через год-два. Вице-премьер Марат Хуснуллин не исключает 10-процентного спада ввода жилища по итогам года. Росстат за четыре месяца уже зафиксировал падение на 9,9%, в апреле падение составило 36,5%!
«Переход на эскроу-счета сам по для себя оказал суровое воздействие на рынок. Количество выводимых новейших проектов сокращается, цены на жилище прогнозируемо вырастают. А режим самоизоляции уменьшил число сделок на рынке: не все покупатели оказались готовы к приобретению квартиры удаленно, ну и покупательская способность резко снизилась», — отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
«К концу года и весне 2021 года я ожидаю двукратного понижения предложения и начало ползучего роста цен, – считает гендиректор ГК «Петрополь» Марк Лернер. — В особенности рост цен будет приметен в случае восстановления цен на нефть до уровня $40-50 за баррель и выше к озари текущего года и реализации инфляционного сценария восстановления экономики. В первой половине 2020 года ожидаются рекордно низкие объемы вывода новейших проектов на рынок. Не считая того это будут проекты с эскроу-счетами (банковские проценты будут заложены в себестоимости) и новейшей завышенной послекризисной стоимостью строительства».
Понижения размеров строительства бюрократы страшатся как огня, ведь по наказу президента оно обязано только расти. И если в этом году что-то получится списать на карантин, то в последующем году президент может не осознать, почему не производятся его поручения. Отсюда почти во всем завышенная активность по поддержке строительной отрасли. Что быстрее всего дозволит сохранить текущие объемы строительства либо хотя бы не отдать им существенно упасть. Застройщики в свою очередь сумеют аккуратненько увеличивать цены — используя дешевенькую ипотеку, нивелирующую это увеличение.
Но не пострадать все равно не получится. По оценкам Агентства НКР, топ-20 застройщиков могут утратить до 90 миллиардов рублей (10% от выручки 2019 года) выручки в самом мягеньком сценарии сокращения спроса, а в более твердом — выше 200 миллиардов рублей (25% и больше от выручки 2019 года).
Вторичный рынок давит на новостройки
Разница меж ценой новостроек и вторички в крайние годы повсевременно сокращается. Если веровать аналитикам БН, то на данный момент она составляет наименее 5 тыс. рублей за «квадрат». При росте цены на первичке вторичка получает конкурентноспособное преимущество – покупка готовой квартиры наиболее презентабельна и надежна. Но на вторичку нет льготной ипотеки. «Новенькая вторичка тоже не выиграет: введение льготных ставок по ипотеке на новостройки сделает такую покупку наименее симпатичной», — отмечает Надежда Калашникова.
«Пусть застройщики на меня не дуются, но их дискуссии о том, что цены на новостройки не будут снижаться, это всего только мантры, — дает собственный прогноз гендиректор АН «Бенуа», президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Дмитрий Щегельский. — В 2008-2009 годах застройщики гласили то же самое, но цены свалились. У покупателей нет средств и будут не скоро. Начнется падение продаж, пойдут и цены вниз. При всем этом стоимость за квадратный метр номинально можно и не снижать, а выдавать много призов типа «балкон в подарок», «кухня в подарок» и т.п. Первым, по моему воззрению, отреагирует вторичный рынок. За ним потянется и первичка. Думаю, что движение вниз начнется в осеннюю пору, когда будет реализован отложенный во время карантина спрос».
Апартаменты за бортом
Сложная ситуация складывается для рынка апартаментов, который только что набрал обороты. Падение до нуля туристского потока, от которого зависла доходность этого сектора недвижимости, понизило привлекательность апартаментов как вкладывательного продукта. Вообщем, те, кто ориентируются не на сиюминутную прибыль, с этого рынка не уйдут — туристы рано либо поздно возвратятся в Петербург и начнут снимать жилище. Может быть, чтоб провоцировать спрос, застройщики на данный момент начнут давать огромные скидки, чтоб успеть окончить свои апарт-объекты в срок. Но пока что о щедрых акциях ничего не слышно. Аналитики из Knight Frank допускают, что почти все гостиницы будут сданы позднее заявленных дат, что добавит негатива на этом рынке.
А вот коммерческая недвижимость (интегрированные помещения, стрит-ритейл) навряд ли в наиблежайшее время возвратится в докарантинное состояние. «Выиграть в данной ситуации навряд ли кто сумеет. Спрос на коммерческие помещения снизился из-за невозможности вести бизнес в почти всех отраслях. Не считая того, по окончании режима самоизоляции почти все компании могут закончить свою деятельность. Это приведет к высвобождению площадей», — считает Надежда Калашникова.
Олег Воронин
Источник: bsn.ru