Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Евгений Горб занимается флиппингом около четырёх лет и зарабатывает на перепродаже квартир до 60% годовых. Вот как ему это удаётся.
Евгений Горб
занимается флиппингом
Как я купил первую квартиру для перепродажи
Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру. Она была в ужасном состоянии, годами в ней копился мусор. Даже зайти в неё было страшно, и решались на это немногие, не то что жить.
Сначала супруга пыталась её продать по цене существенно ниже рыночной, но даже с большой скидкой её не хотели покупать.
Жена предлагала собственникам привести её в порядок, чтобы можно было продать, но они не были готовы тратить ни время, ни деньги на уборку и ремонт. Но у квартиры был потенциал: она находилась в хорошем доме престижного района на юго-западе Москвы. Поэтому мы решили купить эту квартиру сами с использованием заёмных средств и привести её в товарный вид. Я в то время был военнослужащим и участвовал в этом проекте в свободное от основной работы время. Ремонт занял три месяца.
При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры. Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры. Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. Капитальный ремонт занял три месяца.
Работая над этим проектом, мы столкнулись с трудностями. Например, только с третьего раза нашли ремонтную бригаду, которая нас устроила. Первая бригада выполнила часть работ, но качество было плохое, и она затягивала сроки. Пришлось с ними расставаться. Вторая оказалась дорогой по стоимости, но работы выполнялись не так быстро, как мы планировали.
Всего на капитальный ремонт было потрачено 600 тысяч ₽ (демонтаж старых покрытий, черновая и чистовая отделка, новая электрика, сантехника, пластиковые окна, кухня с техникой, туалет и ванная под ключ), только освобождение квартиры от накопившегося мусора стоило 60 тысяч ₽. Но результатом мы остались довольны: купили квартиру за 6 миллионов ₽, а продали за 8,5 миллиона ₽. За вычетом расходов заработали 1,9 миллиона ₽, минус налоги с продажи (13%). Срок проекта составил шесть месяцев (три месяца — на ремонт, ещё три ушло на продажу). Таким образом, чистая доходность составила 22% на вложенные средства, а это 44% годовых.
После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время. Два года назад я уволился из армии и начал полноценно заниматься флиппингом.
Читайте по теме:
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
Сколько я сейчас зарабатываю на флиппинге
В общей сложности я занимаюсь флиппингом уже около четырёх лет. За это время я купил и перепродал 12 объектов, из которых три с косметическим ремонтом и девять с полным капитальным ремонтом под ключ.
Полностью отремонтированную и укомплектованную квартиру я сейчас продаю в среднем за месяц. Средний срок реализации проекта от покупки до продажи — три месяца, а средняя доходность по проектам составляет 60% годовых. Это сумма уже за вычетом всех налогов.
Я работаю как физлицо и как ИП на упрощёнке. Мы всегда учитываем налоги при изначальном расчёте проекта, с каждого проекта платим налог 13% (если объект приобретается на физлицо) или 6% (если приобретаем объект на ИП) от дохода с объекта, а с этого года будем платить 15%, потому что доход за 2021 год составит более 5 миллионов ₽.
В нашей практике были проекты, которые можно назвать неуспешными — доходность по итогу составила меньше ожидаемой. Но провальных проектов, в которых мы бы что-то потеряли и не вернули вложенные средства, у нас не было.
Полностью отремонтированную и упакованную квартиру мы продаём в среднем за месяц. Исключения — это наш первый проект (срок продажи — три месяца, эта квартира была частично упакована, только кухня и санузел) и квартира в Московской области в период самоизоляции (срок продажи — четыре месяца).
Сейчас я одновременно веду три флиппинговых проекта. Эта работа занимает полный рабочий день шесть дней в неделю, а иногда и семь — нужно контролировать ремонтные бригады, закупать материалы, искать покупателей, оформлять документы. Если вести один проект, то можно успевать всё это и за 2–4 дня в неделю, в зависимости от стадии проекта.
Большую часть заработанных денег я вкладываю в следующие квартиры. Наше собственное жильё было куплено именно по схеме флиппинга: мы нашли убитую коммунальную квартиру на 78 квадратных метров в Хамовниках в старом кирпичном доме 1928 года.
Несмотря на очень крутую локацию, эта квартира была ниже рынка, она была убитая, к тому же дом с деревянными перекрытиями, стены из дранки (деревянных планок) и конфликт между собственниками. Мы сделали в ней капитальный ремонт, который обошёлся нам в 4 миллиона ₽. Сегодня эту квартиру уже можно продать за 28 миллионов ₽.
Как я выбираю квартиры для флиппинга
Раньше для флиппинга мы подбирали квартиры на Циане, или к нам сами обращались продавцы по рекомендациям. Последний год мы активно используем программу Flipio, которая анализирует рынок недвижимости, находит недооценённые квартиры и просчитывает их потенциал. Стоимость нашей подписки (максимальный пакет) составляет 50 000 ₽ в месяц.
При выборе квартиры я учитываю:
Локацию.Транспортную доступность — пешком до метро или железнодорожной станции должно быть не больше 20 минут. Близость со значимыми объектами: вузами, парками, бизнес-центрами и так далее.Вид из окон (желательно во двор, на зелень, реку. Если окна на дорогу, то не ближе 30 м и не слишком оживлённую, и чтобы между дорогой и домом были деревья).Состояние дома и подъезда (лучше исключить варианты с обшарпанными стенами, плохим запахом, разбитыми ступеньками. Желательно без мусоропровода).
Я покупаю студии, одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры в Москве и Московской области. Не боюсь квартир с какими-то недостатками — убитых, с перепланировкой, с залогом, с долгами по ЖКХ, без балкона, с видом на дорогу. Зачастую на таких объектах можно получить максимальную прибыль. Главное, чтобы у квартиры был хороший потенциал. Чтобы определить его, мы сравниваем стоимость выбранной квартиры с ценами на квартирами схожих параметров в этом же районе с хорошим ремонтом (похожим на наш), И так рассчитываем стоимость продажи нашей недвижимости после ремонта.
Мы отказываемся от покупки квартир, если складываются сразу несколько негативных факторов. Например: недавний переход права собственности, первый этаж и окна не во двор. Несмотря на цену ниже рынка, такую квартиру будет очень сложно продать.
Как я проверяю квартиры перед покупкой
Перед покупкой я проверяю как продавца, так и саму квартиру через публичные государственные ресурсы и непосредственно с участием продавца. В каждом конкретном случае перечень запрашиваемых документов зависит от правоустанавливающих документов, количества собственников и истории.
Базовый пакет документов такой же, как и при любой сделке с жилой недвижимостью:
- проверка действительности паспорта продавца; справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД);
- выписка из домовой книги; история переходов права собственности на квартиру; ЕГРН; справка о задолженности по коммунальным платежам.
Список дополнительных документов зависит от ситуации в каждом конкретном случае.
Что нужно учитывать при ремонте «под продажу»
Перед началом ремонта нужно определиться с тем, кто целевой покупатель: один человек или пара, семья с одним ребёнком, семья с двумя детьми, семья с разнополыми детьми или семья с тремя и более детьми, квартира под аренду.
Продумывая планировку и дизайн, нужно исходить не из своих личных предпочтений, а из потребностей потенциального покупателя. То, что нравится лично вам, может не подойти большинству покупателей.
Мы всегда продумываем планировку, обстановку и детали интерьера, которые привлекут большое количество покупателей. Стараемся не использовать очень яркие цвета или решения «на любителя».
Если это двухкомнатная квартира с изолированными комнатами и маленькой кухней, то мы не увеличиваем кухню за счёт одной комнаты, делая её проходной, как сделали бы для себя. Потому что на такую планировку будет значительно меньше реальных покупателей. Мы стараемся максимально эффективно распланировать пространство в квартире, чтобы она была функциональна и комфортна для проживания семьи с одним или двумя детьми. А именно такие семьи — самые частые покупатели двухкомнатных квартир.
Как сделать ремонт, чтобы продать квартиру дороже
- Использовать нейтральные цвета (белый или серый).Отремонтировать «под ключ» туалет, ванную, кухню.Кухня должна быть с техникой. Планировка исходя из предполагаемого количества членов семьи, которая рассматривается как потенциальный покупатель. Для детей — места под письменные столы, для жены — место под косметический столик и т. д.Из деталей интерьера обязательно предусмотреть шторы, люстры, зеркала, мебель. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.
Плюсы и минусы флиппинга
➕ Надёжный тип инвестиций, сохранность капитала обеспечивается титульным страхованием собственности. Его можно оформить в любой страховой компании.
➕ Высокая доходность — от 25% годовых и выше. Средняя годовая доходность по моим проектам — 60%.
➕ В отличие от инвестиций в новостройки цикл здесь значительно короче: от двух до шести месяцев. Часто на проект уходит всего три месяца.
➕ Мы не просто покупаем квартиры дёшево и перепродаём дороже. Мы находим недооценённые квартиры в плохом состоянии, делаем качественный ремонт и предлагаем рынку ценный продукт, на который есть спрос.
➖ Можно допустить ошибку при оценке проекта и получить убыток.
➖ Нужно работать с правоустанавливающими документами.
➖ Есть риск обвала рынка недвижимости.
➖ Если заниматься профессионально, на работу по нескольким проектам нужно тратить шесть дней в неделю.
Советы тем, кто хочет заниматься флиппингом
Выгоднее заниматься флиппингом, если есть желание самому вникать в ситуацию на рынке недвижимости, в юридические тонкости сделки и быть ориентированным на потребности покупателя. Если на это нет времени, то придётся оплачивать труд команды специалистов.
Для покупки жилья нужно иметь хотя бы небольшой начальный капитал. Также можно оформить ипотеку. Важно заранее рассчитать окупаемость и учитывать, что реализовать её будет сложнее — нужно будет получить разрешение банка на продажу залога или полностью погасить задолженность по ипотеке до продажи.
Найти ипотеку по низкой ставке, чтобы заработать на флиппинге
Калькулятор Сравни.ру
Автор:
беседовала Елена Барменкова, фото предоставлены героем
Источник: