Прошлой в осеннюю пору мы подсчитали, что прибыльнее взять ипотеку, а не арендовать жильё и накапливать на вкладе для покупки квартиры. За этот период времени почти все поменялось: и стоимость квартир, и ставки по ипотеке, и доходность вкладов. Мы узнали, что прибыльнее сейчас, и добавили ещё один сценарий: аренда либо покупка при условии, что у вас уже есть собственное жильё.
Сценарий 1. У вас нет собственного жилища
Представим, вы стоите перед выбором: приобрести двухкомнатную квартиру либо арендовать «двушку» и откладывать часть средств на покупку жилища в дальнейшем. Средняя стоимость покупки двухкомнатной квартиры в Москве — 10,7 миллиона ₽, аренды — 43 тыщи ₽ за месяц.
В обоих вариантах мы будем считать, что у вас уже есть 2 миллиона ₽ в виде скоплений. Это около 20% от цены квартиры для начального взноса по ипотеке.
Приобрести квартиру в ипотеку
Средняя ставка по ипотеке на апрель 2020 года — 8,32% годичных. Предполагаемый уровень инфляции — 4%. Допустим, эти данные не будут изменяться с течением времени.
Если в таковых критериях взять ипотеку на 5 лет, то каждомесячный платёж составит 177 656 ₽, а переплата — 1 959 383 ₽. Если срок ипотеки составит 10 лет, то каждомесячный платёж будет 106 939 ₽, а переплатить придётся 4 132 701 ₽. Если выплачивать ипотеку в течение 15 лет, то каждомесячный платёж составит 84 656 ₽, переплата — 6 537 984 ₽.
Снимать квартиру и накапливать
Допустим, что часть тех средств, которые вы могли бы издержать на каждомесячный платёж по ипотеке, вы будете отдавать за аренду квартиры, а остальное — отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов. Средняя ставка по вкладам на данный момент — 5% годичных. При наших критериях за 5 лет для вас получится накопить 11 588 835 ₽, за 10 лет — 13 157 939 ₽, за 15 лет — 15 319 078 ₽.
На эти же средства заместо вклада можно брать облигации федерального займа (ОФЗ — менее рискованная инвестиция) на личном вкладывательном счёте (ИИС). Средняя доходность ОФЗ в 2020 году — 6%. На ИИС любой год можно получать налоговый вычет — 13% от суммы на счёте, но не больше 52 тыщ ₽. В таком случае за 5 лет можно заработать больше: 12 171 903 ₽, за 10 лет — 14 620 916 ₽, за 15 лет — 18 017 877 ₽.
Выводы
При текущих ставках по вкладам и ипотеке прибыльнее приобрести жильё на заёмные средства, а не арендовать квартиру и откладывать сбережения. С учётом инфляции квартира подорожает, и её не получится приобрести на скопления ни в каком из случаев, для которых мы составили расчёты.
Выяснить ставки по ипотеке в различных банках
Калькулятор Сравни.ру
Сценарий 2. У вас есть собственное жильё, но вы желаете переехать в квартиру побольше
К примеру, вы живёте в однокомнатной квартире стоимостью 6 миллионов ₽ (это средняя стоимость «однушки» в Москве). Квартира у вас в принадлежности, и вы сможете её свободно реализовать — либо сдавать в аренду. Вы замыслили переехать в квартиру побольше.
Реализовать свою квартиру и приобрести новейшую
В среднем двухкомнатная квартира в Москве стоит 10,7 миллиона ₽. Если реализовать свою квартиру за 6 миллионов ₽, эти средства можно употреблять как начальный взнос по ипотеке (другими словами всего у банка придётся занять 4,7 миллиона ₽). Средняя ставка на апрель 2020 года — 8,32% годичных, а предполагаемый уровень инфляции — 4% (допустим, эти данные не будут изменяться с течением времени).
Если в таковых критериях взять ипотеку на 5 лет, то каждомесячный платёж по ипотеке составит 95 975 ₽, а переплата — 1 058 517 ₽. Если платить за ипотеку в течение 10 лет, то каждомесячный платёж будет 57 772 ₽, переплата — 2 232 608 ₽. Если срок ипотеки составит 15 лет, то платить за неё придётся 45 733 ₽ за месяц, а переплата в таком случае составит 3 532 015 ₽.
Сдавать свою квартиру и арендовать жильё
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 30 тыщ ₽, а двухкомнатной — 43 тыщи ₽. Если сдавать свою квартиру и арендовать жильё побольше, то доплачивать придётся 13 тыщ ₽.
Представим, у вас на руках есть 95 975 ₽. В первом случае вы высылали бы их на каждомесячный платёж по ипотеке. Во 2-м — 13 тыщ ₽ из этих средств уйдёт на доплату за аренду квартиры, а оставшиеся 82 975 ₽ вы каждый месяц будете отправлять на пополняемый вклад с капитализацией процентов по ставке 5% годичных. Тогда за 5 лет вы заработаете на вкладе 5 666 018 ₽.
На эти же средства заместо вклада можно брать ОФЗ на ИИС. Средняя доходность ОФЗ в 2020 году — 6%. На ИИС любой год можно получать налоговый вычет — 13% от суммы на счёте, но не больше 52 тыщ ₽. В таком случае за 5 лет можно заработать чуток больше: 6 048 466 ₽.
По аналогии рассчитаем данные для скоплений заместо ипотеки в течение 10 и 15 лет.
Выводы
Если у вас в принадлежности есть однокомнатная квартира, прибыльнее будет сдавать её в аренду, самим снимать жильё побольше, а вольные средства откладывать на вклад либо брать облигации на ИИС. К концу срока наших расчётов во всех трёх вариантах (5, 10 либо 15 лет) суммы сбережений хватит, чтоб реализовать оставшуюся в принадлежности однокомнатную квартиру и без доплат приобрести двухкомнатное жильё.
Что необходимо подразумевать
В настоящей жизни более прибыльный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, способности получить наиболее льготные условия — к примеру, социальную ипотеку. Учитывать их все в одном тексте нереально. Также нереально предвидеть, что будет происходить со стоимостью жилища и аренды, ставками по вкладам и ипотеке, доходностью ОФЗ и ИИС.
Как мы считали
Средняя стоимость реализации и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса Domofond.ru за май 2020 года. Ставка по ипотеке на апрель 2020 года — 8,32% (по данным Дом.РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина)). Ставка по вкладу — 5,01% (по данным ЦБ РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) на 1 декаду июня 2020 года). Средняя доходность ОФЗ на ИИС — 6% + 13% в год от суммы на счёте (налоговый вычет; максимум 52 тыщи ₽). Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина). Для подсчёта переплаты по ипотеке употреблялся калькулятор irn.ru, доходности по вкладу — fincalculator.ru. Приобретенные числа округлялись до рублей. Предполагалось, что ставки по ипотеке, вкладам, инфляция и доходность ОФЗ не будут изменяться в течение 5, 10 и 15 лет. По сути они могут вырасти либо снизиться на всякую величину, это нереально спрогнозировать. При остальных начальных данных итог исследования может различаться от обозначенного в данной нам статье.
Создатель:
Анна Левочкина, коллаж — Ламия Аль Даруй
Источник: