Чек-лист: как избрать новостройку

Выбор новостройки может перевоплотиться в мигрень. Жилых комплексов много, квартир в их — ещё больше, и опасности долгостроя никто не отменял. При всем этом пока вы ищете пригодный вариант, недвижимость продолжает дорожать. В агентстве недвижимости «Авахо» составили нужный чек-лист для самостоятельного выбора новостройки. 

1. Обусловьте характеристики грядущего жилища

До этого чем находить новостройку, обусловьтесь, какое жильё вы желаете в ней приобрести и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, следующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она обязана быть размера, на каком этаже размещаться, сколько средств вы готовы на неё издержать. Вот примерный перечень характеристик, с которыми принципиально обусловиться сходу:

    предпочитаемая площадь;
    наибольший бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
    с отделкой либо без.

Выделите себе несколько главных требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сходу отсеять новостройки, которые вначале не подступают под ваши запросы — к примеру, для чего растрачивать время на жилой комплекс в не далеком Подмосковье, если принципиальна столичная прописка.

2. Изберите: квартира либо апартаменты

Квартиры в новостройках почаще выбирают для неизменного проживания, апартаменты — в качестве второго жилища либо инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за различия в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими чертами.

Главные отличия апартаментов от квартир:

    недозволено оформить регистрацию по месту проживания;
    пропадает право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
    защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика наименее надёжна;
    ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
    услуги ЖКХ дороже, потому что оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строй нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной сохранности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина). Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато обладатели апартаментов не платят за серьезный ремонт.

Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты заместо квартиры

Основной недочет апартаментов в новостройках — это слабенькая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик разорится, дольщик сумеет добиваться лишь возврата средств — это наименее прибыльно, чем достройка и получение жилища.

3. Задумайтесь, какая строительная готовность для вас нужна

Решите, как вам важны сроки сдачи жилого комплекса. Если необходимо заселиться как можно резвее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в их уже всё готово для переезда, остается лишь приобрести и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку полностью реально переехать в 1-ый же месяц опосля покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних либо финишных шагах строительства, можно заработать на разнице в цены опосля сдачи и не ожидать переезда очень длительно. Но здесь принципиально, чтоб издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совершенно не важны, приглядитесь к проектам «на котловане» — в особенности к тем, где не так давно стартовали реализации. Они самые симпатичные в плане инвестиций, но ожидать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Изберите: цельный либо панельный дом

Цельные дома подступают сторонникам вольной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стенки, а крепкий основа из железобетона дозволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Но из-за сложностей технологии на стройку уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят резвее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может показаться большенный микрорайон. Но дома промышленных серий числятся морально устаревшими. В их представлены типовые планировки, которые будет весьма трудно поменять из-за несущих межкомнатных стенок. По степени энергоэффективности и звукоизоляции «панельки» тоже, обычно, уступают цельным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, как комфортно добираться до новостройки на машине и публичном транспорте. В изолированном либо отдалённом от городка жилом комплексе неуютно жить, а сдать там квартиру в аренду либо реализовать жильё будет трудно.

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

    Поглядите через поисковые карты, на каком расстоянии размещены наиблежайшие большие шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечерком — с 17 до 19 часов).
    Проложите маршрут до места, где нередко бываете — сходу станет понятно, сколько времени предстоит растрачивать на поездки.
    Оцените расстояние до наиблежайшего метро, жд станций, остановок наземного транспорта. Нормально, если они размещены в границах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не наиболее 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, покажутся ли рядом с новостройкой новейшие станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таковых вещей, но слепо доверять их словам не стоит — просите документы или уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о наружной и внутренней инфраструктуре

Для удобного проживания район новостройки должен быть отлично развит. Это означает, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

    школы и детские сады;
    больницы для взрослых и малышей;
    стоматологические поликлиники;
    МФЦ;
    магазины, торговые центры.

Вторыми по значимости элементами инфраструктуры являются парки, скверы и остальные места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона либо хотя бы большенный обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки обязана включать как минимум магазины, аптеки, банки и кабинеты на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

    образовательные учреждения;
    физкультурно-оздоровительные комплексы;
    подземные и надземные паркинги, автостоянки;
    мед учреждения.

Помните, что застройщики должны строить детские сады и школы лишь в проектах всеохватывающего развития местности либо по договорам с органами власти. В других вариантах соц инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Информацию о социальной инфраструктуре можно отыскать в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пт в документе. 

Если менеджер в кабинете продаж упоминает про школу либо детсад, требуйте проектную документацию и договоры со сроками сдачи на любой определенный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выбирании новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже заходит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны. Всё это — элементы удобной городской среды, на которые изредка уделяют свое внимание, но потом жалеют — сетуют на засилье машин во дворах, недочет озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских критериях отыскать жилой комплекс с совершенно незапятнанным воздухом тяжело. Для этого лучше находить новостройки в стороне от городка, в новейших развивающихся районах — но тогда почаще всего приходится выбирать меж развитым транспортом и неплохой экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

    площади озеленения;
    расстояния до ближайших больших шоссе;
    наличия либо отсутствия рядом промзон;
    розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с большими парками, заповедниками, лесопарками и иными природными зонами. Огромную роль играет и общее озеленение дворов, близость маленьких скверов, водоёмов — на открытых местах у воды отлично обновляется воздух.

Принципиально, чтоб промышленные площадки с большими заводами, термическими станциями, водоочистными сооружениями, складами и иными вредными для окружающей среды предприятиями размещались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Проверить, есть ли рядом промзона, можно на веб-сайте wikimapia.org. 

Но даже если предприятие либо дорога находится далековато, загрязнённый воздух может сдвигаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону в большей степени дует ветер в локации. Данные о этом собирают на метеостанциях. Выяснить розу ветров в определенном городке можно через особые сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На базе всех этих причин можно судить о рисках долгостроя и качестве жилища, но отдать оценку без опыта и познания рынка очень трудно — лучше обращаться к профессионалам в агентства недвижимости.

Что можно проверить без помощи других, чтоб понизить опасности, выбирая новостройку:

1. Поглядите, включён ли девелопер в список системообразующих организаций русской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого перечня могут рассчитывать на господдержку, что понижает риск недостроя. К тому же в список входят фактически все большие застройщики с неплохой репутацией. 

2. Запросите у менеджера в кабинете продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за крайние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по просьбе согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники либо заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на веб-сайт застройщика и изучите его портфель — перечень активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек гласит о опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и веб-сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников нередко лична, но периодические упоминания о срыве сроков, банкротстве и остальных нарушениях должны заставить задуматься.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Удостоверьтесь в законности стройки

Изучите новостройку, в какой собрались приобрести квартиру. Сначала проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно добиваться у застройщика по 214-ФЗ:

    разрешение на стройку (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
    животрепещущую проектную декларацию;
    заключение гос экспертизы;
    доказательство прав на земляной участок (собственность либо аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать либо продолжать стройку. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в предстоящем снести.

В готовых новостройках просите от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный нрав — животрепещущие сведения может предоставить лишь застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и критериями контракта

Почаще всего в новостройках дают два формата сделки:

    при покупке строящегося жилища — контракт долевого роли (ДДУ);
    при покупке готового жилища — контракт купли-продажи (ДКП).

Покупка жилища от застройщика по ДКП почти всегда не несёт рисков. Новостройка в этом случае готова, а квартира является настоящим объектом, на который можно сходу зарегистрировать право принадлежности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё по другому — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый неопасный метод её приобрести — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон о участии в долевом строительстве).

Что обязано быть чётко прописано в ДДУ:

    стоимость недвижимости;
    подробное описание жилища (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
    отделка на момент передачи дольщику;
    четкий срок передачи объекта долевого роли;
    гарантийный срок от застройщика;
    условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) наивысшую защиту — исключает двойную продажу, предугадывает право на неустойку при переносе сроков, получение жилища либо возврат средств при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новейших проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая добавочно защищает средства дольщиков на весь срок строительства.

Но некие девелоперы дают заключить заместо ДДУ подготовительный (ПДКП) либо вкладывательный контракт. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, опасности оказаться обманутыми при таковых сделках выше.

Создатель:

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Источник: sravni.ru

Добавить комментарий