Примерно 10 миллионов россиян арендуют жильё. Мы попросили старшего управляющего партнёра юридической компании PG Partners Петра Гусятникова дать советы, как квартиросъёмщику составить договор с собственником квартиры, чтобы потом не страдать из-за повышения арендной платы, тараканов и ненужной старой мебели.
Как грамотно составить договор найма квартиры
Сам документ должен называться «договор найма», потому что с юридической точки зрения «договор аренды» используется только при аренде коммерческих помещений. По этой же причине все обязанности и права должны быть описаны для нанимателя и наймодателя. В остальном каких-либо законодательных требований к договору нет. Его можно составить в свободной форме, включив в него любые пункты, о которых договорятся стороны. Так что и собственник жилья, и квартиросъёмщик могут вносить в документ свои варианты.
Вот несколько главных советов квартиросъёмщику:
1. Заключайте договор только с собственником жилья. Чтобы убедиться в этом, проверьте у него правоустанавливающие документы на недвижимость. Это может быть свидетельство о собственности, если оно есть. С 15 июля 2016 года выдачу свидетельств о собственности в бумажном виде прекратили, оставив только выписку из ЕГРН. Но свежая выписка из ЕГРН не всегда может оказаться под рукой. Во-первых, это платная услуга, во-вторых, получение выписки занимает какое-то время, поэтому если недвижимость приобретена после 15 июля 2016 года и у собственника нет свидетельства, гораздо разумнее попросить его предоставить основания возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее. Если наймодатель отказывается вам их показать — лучше найти другой вариант.
Если собственников у квартиры несколько, перечислите их всех в договоре как наймодателей. Подписывать документ может и один человек, но у него на руках должны быть доверенности от остальных владельцев. При этом надо прописать в договоре, что один из собственников подписывает его за остальных, и указать реквизиты этих доверенностей. Только в этом случае можно быть уверенным, что на следующий день к вам не придёт один из владельцев квартиры и не выставит вас на улицу, потому что он никаких бумаг не подписывал.
2. Обязательно укажите срок найма и условия, при которых может быть повышена плата за квартиру. Если речь идёт о долгосрочном найме, то обычно стоимость повышается раз в год. Можно зафиксировать в договоре дату и на сколько вырастет цена. Например, 10 декабря 2021 года платёж вырастет на 5%.
3. Пропишите, кто оплачивает услуги ЖКХ, в том числе по показаниям счётчиков: делают ли это сами жильцы сверх ежемесячной платы или всё входит в общий ежемесячный платёж. Иногда стороны прописывают в договоре только ежемесячную сумму за проживание в квартире и ничего про оплату коммунальных платежей. Например, вы можете устно договориться, что хозяин сам оплачивает ЖКХ. Но он может ничего и не платить, а потом предъявить вам счёт. По закону оплата услуг ЖКХ входит в понятие «бремя содержания имущества», и несёт его исключительно собственник. Но лучше до этого не доводить и заранее всё зафиксировать письменно.
4. Также укажите сроки и порядок внесения оплаты: не позднее определённого числа каждого месяца. Можно даже прописать способ оплаты: безналичным переводом или наличными. Если вы платите наличными, то каждый месяц собственник должен предоставлять вам расписку. Она составляется в произвольной форме, но там обязательно должны быть перечислены паспортные данные сторон, дата получения денег и сумма.
Это образец расписки, но её не обязательно составлять строго по данному образцу, она может быть любой и может быть как в печатном виде, так и целиком написана от руки.
5. Если квартира сдаётся по доверенности (юридически в этом нет ничего страшного), то пропишите, кто будет получать деньги. В доверенности должен быть пункт, имеет ли право человек, на которого она выдана, принимать от вас плату за наём. Если его нет, то в договоре нужно указать, что вы платите только собственнику квартиры. Такое встречается редко, но мне известны случаи, когда жильцы снимали квартиру по доверенности, исправно вносили платежи, а через какое-то время появлялся собственник и требовал плату за весь предыдущий период, потому что никаких денег он не получал. Решение, придётся ли платить повторно, будет принимать суд. Если наймодателю удастся доказать, что собственник так или иначе получал деньги за аренду: например, он связан с тем, кто принимал платежи (но на практике это очень сложно, если нет расписок), — то платить повторно не придётся. Если он не сможет этого доказать, его могут обязать платить повторно. В любом случае решение будет принимать конкретный судья в соответствии с конкретными обстоятельствами.
6. Составьте подробную опись всего имущества и бытовой техники, которая находится в квартире, в том числе укажите повреждения и недостатки, если они есть. Перед подписанием акта необходимо проверить, исправно ли работает бытовая техника.
7. Опишите в договоре вопросы текущего ремонта, если он требуется, или замены мебели и бытовой техники. Если вы договариваетесь с наймодателем, что он увезёт ненужную вам мебель, поменяет какие-то вещи, например, установит новый кухонный гарнитур или сделает косметический ремонт, то всё это лучше отразить в договоре с чёткими сроками исполнения. Также необходимо прописать, кто и за чей счёт будет всем этим заниматься. Очень часто наймодатели обещают на словах устранить какие-то недостатки, квартиросъёмщик соглашается, вносит платёж, въезжает, а на деле обещания так и остаются обещаниями.
8. Отдельным пунктом поднимите вопрос дезинсекции. Часто в старых домах, да и в новых тоже, после заселения жильцы замечают неприятных соседей: клопов, тараканов, мошек, муравьёв и так далее. В таких случаях наймодатель пытается перекинуть проблему на плечи жильца, потому что в момент заселения ничего этого не было. Но по закону отвечать за состояние жилого помещения обязан собственник. Так что добавьте пункт, что при появлении в квартире непрошенной живности собственник обязан в определённые сроки устранить проблему за свой счёт.
Как проверить квартиру перед заселением
Тщательно осмотрите помещение, заглянув во все отдалённые уголки в поисках повреждения имущества, огрехов в ремонте, тараканов, других насекомых. Не стесняйтесь этого делать. Если собственник пытается на вас давить и говорит, что у него нет на это времени, лучше не заселяться в такую квартиру.
Проверьте исправность сантехники, бытовой техники, осмотрите мебель и зафиксируйте все недостатки в письменном виде.
Также можно всё сфотографировать. Но в таком случае фотографии надо будет распечатать, проставить на них дату и прикрепить к договору.
Автор:
Пётр Гусятников
Источник: