Выбор квартиры для покупки — это риск. Разраб индивидуального искусственного ума для инвестиций в недвижимость Алексей Гальцев поведал о самых распространённых ошибках при покупке квартиры, из-за которых люди теряют средства.
1. Недооценивают стоимость ремонта
Квартиры без отделки в новостройке стоят на порядок дешевле, потому их нередко выбирают конкретно ради экономии. Но почти все покупатели не очень отлично представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени.
Давайте посчитаем, как оправдана таковая экономия. У ПИК, к примеру, одна и та же двухкомнатная квартира площадью 57,7 квадратного метра без отделки стоит 6 462 000 ₽, а с отделкой — 7 580 000 ₽. Разница — около 1,1 миллиона ₽. Примерная стоимость ремонтных работ составляет 15 тыщ ₽ за квадратный метр, включая предварительные работы. Плюс дешевые материалы обойдутся в среднем в 3 тыщи ₽ за квадратный метр. Если употреблять материалы высочайшего свойства, то стоит закладывать 6 тыщ ₽ за метр. В нашем случае на высококачественный ремонт будет нужно 1,2 миллиона ₽, другими словами уже больше, чем мы как бы выиграли. При всем этом работы будут идти несколько месяцев, а означает, к расходам необходимо добавить ещё и стоимость аренды жилища на это время.
Таковая же история с покупкой «бабушкиного варианта» на вторичном рынке. Чудилось бы, довольно просто переклеить обои и выкрасить потолок. А по сути приходится ровнять стенки, поменять проводку и сантехнику. В итоге ремонт занимает несколько месяцев и стоит до 20% от цены квартиры.
Как верно создать
Перед тем как приобрести квартиру, посчитайте, в какую сумму для вас обойдётся ремонт с учётом затраченного времени. Почти всегда оказывается, что прибыльнее приобрести жильё с отделкой либо свежайшим ремонтом.
2. Не обращают внимания на перепланировку
Сама по для себя перепланировка — это хорошо. К примеру, хозяева соединили лоджию с комнатой, сломав стенку, либо прирастили санузел за счёт коридора. И так сделалось удобнее. Но если стоимость на такую квартиру ниже рынка, то, быстрее всего, причина в неузаконенной планировке.
Такие квартиры не подступают под ипотеку — банки изредка согласовывают на их кредиты, что сузивает круг возможных покупателей. Вот и приходится снижать стоимость, дисконт в среднем составляет 10%. Если вы берёте квартиру без вербования кредитных средств, то это не станет вам неувязкой. Но учитывайте, что в дальнейшем при продаже квартиры вы столкнётесь с аналогичной ситуацией. Не считая того, жилищная инспекция может обязать вас возвратить квартиру в начальное состояние. И созодать это придётся за собственный счёт.
Как верно создать
Попросите торговца предоставить техпаспорт из БТИ и сравните его с текущим планом квартиры. Дальше узнайте, можно ли узаконить перепланировку (эта информация есть на веб-сайте mos.ru). Если нет, то решите, готовы ли вы к тому, что в дальнейшем для вас будет тяжело перепродать её даже с дисконтом.
Читайте по теме: Как согласовать перепланировку в квартире
3. Не требуют у торговца справку о психологическом здоровье
Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) не заходит в пакет неотклонимых документов со стороны торговца, но бывалые риелторы постоянно советуют просить её предоставить. Для чего это необходимо? Справка подтверждает, что торговец дееспособен и отдаёт отчёт своим действиям. Если это не так, то его родственники сумеют через трибунал оспорить сделку. В таком случае придётся возвратить квартиру, но процесс возврата средств может затянуться.
Как верно создать
К огорчению, вы не сможете обязать торговца квартиры предоставить для вас справку из ПНД. Но если человеку нечего скрывать, то он просто пойдёт для вас навстречу. Для этого ему довольно обратиться с паспортом в муниципальный психоневрологический диспансер по месту проживания. Справка выдаётся безвозмездно. Если у квартиры несколько собственников, справки стоит получить от всякого из их.
Если же торговец категорически отрешается предоставлять справку из ПНД, ссылаясь на свою занятость, к примеру, то лучше не рисковать и выискать другую квартиру.
4. Не инспектируют права остальных лиц, зарегистрированных в квартире
Перед покупкой необходимо непременно проверить квартиру на чистоту — узнать, кто не считая торговца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Может оказаться, что собственников несколько — означает, при покупке для вас необходимо разрешение всякого из их. По другому может случиться так, что вы заплатите средства одному человеку, а 2-ой собственник через трибунал обяжет вас возвратить ему недвижимость.
Не считая того, если квартира была приватизирована и остальные члены семьи торговца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право воспользоваться жилым помещением. И, к огорчению, бывают случаи, когда эти родственники через трибунал обосновывают своё право вселиться в квартиру.
Как верно создать
Запросите у собственника выписку из домовой книжки либо единый жилищный документ, в каком указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние малыши, то удостоверьтесь, что у торговца есть разрешение органов опеки на продажу.
Опосля выясните, приватизирована ли квартира — это можно создать при помощи грамотного юриста. Если да, то попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в данной квартире.
5. Не инспектируют соседей
Почти все недовольны своими соседями, а кто-то даже готов поменять из-за их квартиру. Естественно, если у торговца буйные соседи, то он постарается это скрыть. К примеру, назначит просмотр на то время денька, когда они на работе.
Как верно создать
Попросите торговца назначить просмотр на вечернее время, опосля 18:00, когда почти все ворачиваются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Не считая того, вы сходу поймёте, не собираются ли под окнами либо на лестничных клеточках компании гулкой молодёжи.
Поглядите на состояние окон и балконов примыкающих квартир. Направьте внимание на места общего использования: как незапятнанные лифты, нет ли надписей на стенках. Если в подъезде чисто, стоят горшки с цветами, то опасности еще ниже.
Можно испытать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым пару минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно говорят о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст подходящую информацию.
6. Не читают отзывы о управляющей компании
Управляющая компания впрямую влияет на состояние жизни жильцов: конкретно она сформировывает график уборки общих помещений, проводит ремонт и устанавливает тарифы за коммунальные услуги (вывоз мусора, ремонт строения, охрану, услуги консьержа). И время от времени может оказаться, что стоимость обслуживания высочайшая, хотя по факту УК (Уголовный кодекс — система нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными органами государственной власти) работает плохо.
Как верно создать
Перед покупкой квартиры почитайте форумы и группы дома либо района в соцсетях. К примеру, в почти всех новостройках есть чаты жильцов, а в Фейсбуке можно отыскать группы по районам — в их нетрудно найти соседей и спросить у их о дилеммах в обслуживании дома.
7. Не инспектируют наличие долгов за коммунальные услуги и капремонт
Долг за серьезный ремонт закреплён за квартирой, а означает, перебегает новенькому собственнику. Покупая такую квартиру, вы по дефлоту соглашаетесь с сиим.
А вот долги за оплату коммунальных услуг остаются на прошлом собственнике. Но если они весьма огромные, другими словами риск, что торговец объявит себя нулем. В таком случае ещё в течение трёх лет опосля реализации квартиры сделка быть может признана недействительной. Тогда и вас обяжут возвратить квартиру в конкурсную массу, а вот получить вспять средства будет весьма тяжело — вы станете одним из кредиторов продавца-банкрота.
Как верно создать
Чтоб выяснить, нет ли за квартирой задолженностей, попросите торговца предоставить справку от управляющей компании о отсутствии долгов за ЖКУ.
Если же вы узнали, что за квартирой считается большенный долг, то непременно обсудите это с торговцем. Неплохой вариант — без помощи других заплатить по счетам и уменьшить стоимость сделки на эту сумму (к примеру, если квартира стоит 10 миллионов ₽, а долгов на 100 тыщ, то в банковскую ячейку вы заложите 9,9 миллиона). Принципиально закрыть долг до сделки.
8. Приобретают по заниженной в договоре стоимости
Время от времени торговцы дают занизить стоимость сделки в договоре купли-продажи. Почему так происходит? По Налоговому кодексу, если квартира находится в принадлежности наименее трёх лет, то при её продаже необходимо заплатить налог. При всем этом торговец имеет право пользоваться правом на материальный вычет на 1 миллион ₽ и таковым образом избежать необходимости уплаты НДФЛ.
Для покупателя это несёт несколько заморочек. Если торговец либо его родственники по некий причине потребуют через трибунал расторгнуть сделку, то для вас возвратят лишь ту сумму, которая была указана в договоре.
Не считая того, вы не можете получить налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в полном объёме. Наибольшая сумма, с которой можно получить вычет — 2 миллиона ₽ (возвратят 13% от их, другими словами 260 тыщ ₽). Если квартира стоила 2 миллиона ₽, а в договоре купли-продажи вы указали 1,5 миллиона, то для вас возвратят всего 195 тыщ ₽.
Как верно создать
Не соглашайтесь указывать в договоре наименьшую сумму, даже если торговец дает создать так: часть суммы указать в виде цены, а часть — как доплату за улучшения в виде ремонта. Даже в таком случае налоговый вычет будет меньше.
Читайте по теме: {Инструкция}: как получить налоговый вычет за жильё и ипотеку
Создатель:
Алексей Гальцев, основоположник компании Realiste
Источник: