3 способа максимально выгодно погашать ипотеку

Выплата ипотечного кредита обычно «откусывает» значительную долю бюджета семьи. Рассказываем, как делать это с минимальными потерями.

1. Налоговые льготы

Приобретение жилья в ипотеку — затратный процесс, и для поддержки заёмщиков государство предоставляет им налоговые льготы в виде имущественного налогового вычета (статья 220 НК РФ). Он позволяет вернуть средства, уплаченные как подоходный налог (НДФЛ, ставка 13%).

Сколько можно вернуть

Есть два вычета, которые можно получить при покупке квартиры:

    от стоимости купленной недвижимости (лимит — не более 2 000 000 ₽, вернут 13% от этой суммы, то есть максимум 260 000 ₽);
    по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту (лимит — не более 3 000 000 ₽, до 390 000 ₽ на руки).

В общей сложности ипотечный заёмщик может получить в виде вычетов сумму до 650 000 ₽. Остаток вычета от стоимости недвижимости можно перенести на другие объекты. Срока давности для возврата налогов нет — подать на вычет можно, даже если вы купили квартиру 10 лет назад.

Читайте по теме:

Инструкция: что такое налоговый вычет и как его получить

Кто может получить

Получить имущественный налоговый вычет могут россияне, работающие официально и платящие 13% от полученного дохода. Ежегодно можно вернуть не больше, чем работодатель перечислил в бюджет в виде НДФЛ. Закон позволяет возмещать налог в течение нескольких лет, пока не будет получена вся сумма целиком.

Пример: при зарплате в 75 тысяч ₽ за год вы заплатите 117 тысяч ₽ налога (75 000 * 13% * 12). Выходит, что вы сможете получить вычет в размере не более 117 тысяч ₽. Остальную часть суммы можно будет вернуть только в следующих годах.

Как оформить вычет

Получить вычет можно следующими способами: через Налоговую службу или через работодателя.

Через ФНС. Это можно сделать в упрощённом порядке. Достаточно написать заявление в налоговую в личном кабинете налогоплательщика. После его подачи налоговая проведёт проверку и при положительном решении перечислит деньги не позднее чем через 1,5 месяца.

Правда существует одна особенность: в ФНС должны быть сведения об уплаченном подоходном налоге, которые передаются работодателем. В этом случае налоговая сама определит размер вычета и сумму налога к возврату. Если сведений о заявителе нет, то придётся заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и собрать документы: справку 2-НДФЛ, договор купли-продажи недвижимости или выписку из ЕГРП, кредитный договор, справку об уплаченных процентах по кредиту. В этом случае проверка документов налоговой инспекцией может занимать до трёх месяцев, а перечисление денег происходит в течение одного месяца (итого 4 месяца).

К тому же упрощённый порядок получения вычетов распространяется только на объекты недвижимости, купленные в 2020 году. Если право на недвижимость зарегистрировано до 1 января 2020 года, то без подачи декларации и документов не обойтись.

Читайте по теме:

Как подать декларацию для вычета налогов: пошаговая инструкция

Через работодателя. При получении вычета через работодателя не придётся ждать 45 дней, пока деньги вернутся из налоговой. В этом случае работодатель просто не будет удерживать НДФЛ с ваших доходов, пока сумма вычета не будет полностью выбрана.

Чтобы оформить такой вычет, необходимо обратиться в налоговую, получить уведомление о праве 13% налогового вычета и предоставить его в бухгалтерию.

Читайте по теме:

Инструкция: как получить налоговый вычет через работодателя

2. Рефинансирование

Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ находится на низком уровне (5,5%), что в свою очередь ведёт к снижению ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Тем, кто когда-то брал ипотеку выше 10%, стоит задуматься о рефинансировании своего кредита.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование — это получение нового кредита на более выгодных условиях, с помощью которого закрывается действующий кредит.

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет:

    экономить на выплачиваемых банку процентах (уменьшить переплату);
    уменьшить срок кредита и величину ежемесячного платежа;
    изменить валюту займа.

Максимальный экономический эффект от рефинансирования ипотечного кредита можно получить на раннем сроке ипотеки (от 1 года до 5 лет). Если кредит погашен на 50%, то выгода существенно снижается — хотя, конечно, в каждом случае стоит делать индивидуальные расчёты.

Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотечного кредита можно провести как в своём банке-кредиторе, так и выбрать другой. Но важно понимать, что банки неохотно рефинансируют «свои» кредиты, так что советуем рассмотреть предложения других банков.

Сравнить условия рефинансирования в разных банках

Калькулятор Сравни.ру

Если описывать процедуру рефинансирования простыми словами, то она выглядит так: заёмщик выбирает банк-кредитор («свой» или другой), собирает необходимый пакет документов и подаёт заявку, получает новый заём, деньгами которого погашает текущий кредит, и начинает платить рефинансированный кредит на новых условиях.

❗️ Всем, кто решил рефинансировать дорогие ипотечные кредиты, необходимо учитывать важный момент: чтобы не потерять право на налоговый вычет по ипотеке, необходимо брать целевой заём на перекредитование ипотеки. Если ипотека будет рефинансирована за счёт нецелевого кредита, то получить налоговый вычет будет невозможно.

Что ещё нужно иметь в виду

В погоне за хорошими заёмщиками банки наперебой предлагают произвести рефинансирование действующих кредитов, в том числе по ипотеке. Но прежде чем решиться на проведение рефинансирования, стоит внимательно изучить все условия предлагаемых программ. Иногда за красивыми рекламными ставками могут скрываться совсем не выгодные персональные предложения.

После того как вы получите персональное предложение от банка с точной ставкой, стоит просчитать экономическую целесообразность рефинансирования. В первую очередь нужно узнать, какую сумму выплаченных процентов удастся сэкономить.

Для этого нужно:

    Уточнить остаток задолженности на дату оформления услуги. Информация находится в графике платежей.
    Определить срок, на который будете брать новый кредит.
    После можно рассчитать, сколько процентов вы заплатите банку по текущей ставке и по ставке рефинансирования, и сравнить суммы. Полученная разница и будет экономией.

Пример: Вы взяли в кредит 3 миллиона ₽ в апреле 2019 года на 15 лет под 10%. В апреле 2021 года решили рефинансировать кредит на оставшиеся 13 лет под 9%.

Задолженность по ипотеке на начало мая 2021 года составляет 2 808 550 ₽. Чтобы узнать экономию от рефинансирования, необходимо произвести расчёт. При текущей ставке за оставшиеся 13 лет вы выплатите 2 220 542 ₽, а при рефинансировании под ставку 9% — 1 965 600 ₽, что позволит вам сэкономить 254 942 ₽ процентов.

Если кредит будет рефинансирован под 8%, то банк получит 1 717 625 ₽ процентов, а экономия составит 502 917 ₽.

Кроме размера экономии на процентах, также важно учитывать и другие расходы при рефинансировании: страхование, оплату услуг оценщика, госпошлин, регистрации ипотеки в Росреестре. Дополнительно потребуется время на сбор документов, подачу заявки и решение вопросов с банками. Только после тщательного анализа всех расходов — как материальных, так и временных — стоит принимать окончательное решение.

Все эти факторы снижают экономический эффект рефинансирования при небольшой разнице в процентах. Заниматься рефинансированием есть смысл, если разница в процентах не меньше чем 1,5%.

3. Досрочное погашение

Для уменьшения переплаты по ипотеке можно гасить кредит досрочно. По закону это можно делать в любое время, хоть на следующий день после получения, и банки не имеют права этому препятствовать и накладывать штрафные санкции.

Многим хотелось бы побыстрее освободиться от ипотечной зависимости — и кажется, что для этого нужно направлять все свои свободные деньги на досрочное погашение. Но перед тем как погашать кредит досрочно, необходимо задуматься о том, что будет, если наступят «чёрные» времена. Кризисы последних 15 лет наглядно показывают, что доходы не только растут, но и падают, а иногда и значительно.

Поэтому сначала лучше создать финансовый резерв на «чёрный» день («подушку безопасности») в размере не менее шести ежемесячных расходов семьи (лучше 12). И только после того, как такой резерв будет создан, можно переходить к досрочному погашению ипотеки, но никак не раньше.

Как погашать досрочно

Кредит можно отдать сразу полностью (полное досрочное погашение) или вносить дополнительные суммы в счёт погашения долга постепенно (частично досрочное погашение).

При частично досрочном погашении в большинстве банков придётся написать заявление и выбрать, что будете уменьшать: сумму ежемесячного платежа или срок кредитования. После этого банк предоставит новый график выплат.

При сокращении срока кредита переплата по нему уменьшается больше, чем если уменьшать сумму платежа. На первый взгляд лучше уменьшать срок. Но перед принятием окончательного решения необходимо просчитывать все варианты, не забывая, что ипотека — это долгий забег, и никто не может предсказать, какие доходы будут у вас в будущем.

Пример: Представим, что ваш доход составляет 100 тысяч ₽, а размер ежемесячного платежа по ипотеке — 29 543 ₽. Все свободные средства вы направляете на досрочное погашение и сокращаете срок кредита. Если наступит финансовый кризис и доход упадёт на треть, допустим, до 70 тысяч ₽, то ваш платёж будет составлять 42% от зарплаты. Это может привести к трудностям по выплате ипотеки со всеми вытекающими последствиями.

Если бы вы решили сокращать размер платежа по кредиту и довели бы его, например, до 23 тысяч ₽, то при наступлении финансовых трудностей он бы не был таким обременительным и составлял бы всего 33%.

Автор:

Сергей Акулов

Источник: sravni.ru

Добавить комментарий