При заключении договора на покупку квартиры в новостройке нужно учитывать несколько важных моментов. Например, что будет, если метраж квартиры уменьшится, может ли застройщик автоматически продлить сроки строительства и нужно ли будет платить коммунальные платежи до заселения? Юрист Сергей Романов рассказал Сравни.ру об опасных пунктах в договоре, которые могут дорого стоить дольщикам.
1. Площадь квартиры
После завершения строительства дома площадь жилья может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Строительная компания, опираясь на свой опыт, заранее может прогнозировать, с чем ей придётся столкнуться: с увеличением или уменьшением площади. Исходя из этого, застройщики составляют удобные для себя договоры с покупателями.
В результате, если общая площадь уменьшится, скажем, на 0,9 метра, стоимость для покупателя не поменяется, и ему не вернут разницу за метры.
В другой новостройке может быть противоположная картина. Здесь при увеличении площади дольщику потребуется доплатить застройщику за лишние метры в помещении. При этом речь может идти как о доплате за 0,2–0,4 метра, так и о более существенной.
При увеличении площади более чем на 5% можно отказаться от квартиры и вернуть свои деньги. Но если у застройщика финансовые трудности и он откажется добровольно возвращать средства, то придётся обращаться в суд.
Покупателю нужно внимательно изучить договор. Важно понять, когда, кто и сколько должен оплатить или вернуть при изменении итоговой площади квартиры. Ещё можно проверить, как раньше строил застройщик.Тогда будет легче предсказать, к чему стоит готовиться на этапе приёмки квартиры.
Окончательная площадь помещения станет известна после завершения строительства дома, когда специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ) сделают замеры.
2. Сроки строительства
Покупатели часто путают срок передачи квартиры и срок ввода жилого дома в эксплуатацию (может быть обозначен в договоре, как срок окончания строительства). Так,при виде даты в договоре, например 31 декабря 2020 года, дольщик думает, что к этому сроку застройщик обязан построить и передать ему квартиру. В реальности же может оказаться, что в эти сроки застройщик только введёт дом в эксплуатацию. А вот крайняя дата передачи квартиры ещё может быть нескоро. По нашей статистике, клиентам приходится ждать от двух месяцев до полутора лет.
Нужно найти в договоре пункт или главу, где говорится о сроках передачи объекта долевого строительства, и ориентироваться на эту дату.
3. Оплата коммунальных услуг
Некоторые строительные компании вносят в договор пункт о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию.
При этом разница между сроком окончания строительства и датой передачи объекта может занять год или более. В результате при приёме квартиры застройщик потребует покупателя оплатить коммунальные услуги за весь год.
Требование нести расходы за квартиру до заселения — незаконно (пункт 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ). Так что перед оформлением сделки нужно настоять на удалении этого пункта.
4. 45 дней для устранения несущественных дефектов
Представим, что застройщик официально пригласил вас принять квартиру. Вы осмотрели её и отказались подписать акт приёма-передачи из-за каких-то недочётов. При этом в договоре у вас есть пункт о 45 днях для устранения дефектов. В такой ситуации при подаче иска к застройщику суд посчитает, что дольщик намеренно уклоняется от исполнения условий договора. В итоге он взыщет со строительной компании гораздо меньшую сумму, чем мог бы в другом случае.
Это неправомерное условие, так что нужно настоять на удалении такого пункта. По закону о долевом строительстве (214 ФЗ), при обнаружении дефектов покупатель может потребовать:
-
устранить их — при этом недочёты должны устраняться в разумные сроки (по договорённости). Это могут быть и три дня, а не «в течение 45 дней»;
или оплатить ему расходы на ремонт своими силами.
5. Штраф за расторжение договора с застройщиком
Такой пункт компании используют, чтобы удерживать недовольных затянувшимися сроками строительства дольщиков от расторжения договора.
Нужно требовать от застройщика убрать штрафной пункт из договора перед покупкой квартиры. По закону, если покупатель квартиры захочет в одностороннем порядке расторгнуть договор, застройщик обязан вернуть ему все внесённые средства без каких-либо штрафов.
6. Отказ от возмещения расходов, понесённых на устранение недочётов
Покупатель имеет право требовать от строительной компании возместить ему расходы на ремонтные работы, если он сам решил устранить дефекты в квартире. Застройщику же может быть удобнее самому всё исправить.
Нужно потребовать убрать ущемляющий ваши права пункт из договора долевого участия.
7. Автоматическое продление сроков строительства
Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать этого, компании включают в договор пункт о продлении строительства на полгода из-за непредвиденных обстоятельств.
Два года назад одному из крупных застройщиков в Москве этот пункт помог выиграть суд. Дольщики хотели получить компенсацию, а юристы компании ссылались на то, что строительная организация помогала городу по просьбе властей готовиться к проведению Чемпионата мира по футболу 2018. Это считается непредвиденным обстоятельством, поэтому сроки передачи квартиры были автоматически перенесены на шесть месяцев.
Если застройщик не соглашается убрать этот пункт из договора, то лучше его не подписывать и отказаться от покупки или быть готовым к переносам срока заселения.
8. Подарочный сертификат
Это уже не пункт договора долевого участия в строительстве, а просто некий красивый листок, где написано, что после сдачи дома в квартире сделают бесплатную отделку.
С помощью такого сертификата застройщик может попытаться сгладить более высокую стоимость жилья, например. Однако юридически этот документ ни к чему не обязывает компанию. По нему нельзя будет взыскать неустойку за нарушение сроков выполнения отделки.
Вместо подарочного сертификата на отделку лучше заключить с застройщиком договор на выполнение этих отделочных работ в счёт оплаты договора долевого участия в строительстве.
9. Штраф за уступку
Бывают случаи, когда дольщики переуступают свои права требования по договору юридическому лицу. Например, покупатель устал, что сроки сдачи дома затягиваются, и хочет расторгнуть договор и вернуть свои деньги, а компания отказывается это делать. В такой ситуации он может обратиться в суд общей юрисдикции и судиться самостоятельно или же продать этот долг застройщика какой-нибудь компании, скажем, юридической. Зачем компании выкупать права требования? Как юрлицо она будет обращаться в арбитражный суд, где может взыскать с застройщика большие суммы.
Чтобы избежать этого, строительные компании могут включать в договор пункт о больших штрафах за переуступку прав требования.
Если покупатель не согласен с таким штрафом, а застройщик не хочет исключать этот пункт, то выход остаётся только один — отказаться от договора.
10. Гарантийный срок
Гарантийные обязательства застройщика прописаны в законе о долевом строительстве. Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, здесь он составляет три года). Но иногда застройщики сокращают его.
Здесь также говорится, что гарантийный срок на квартиру начинается с момента ввода жилья в эксплуатацию. Но по закону отсчёт начинается с даты подписания акта приёма-передачи квартиры.
Требовать исправить этот пункт договора в соответствии с 5 пунктом 7 статьи 214 ФЗ.
Выбрать самую низкую ставку по ипотеке на новостройку
Ипотечный калькулятор Сравни.ру
Автор:
Сергей Романов, основатель юридического центра по вопросам недвижимости «Романов и Соколова»
Источник: