Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не просит никакого труда. Герой нашей статьи — проф рантье с пятью квартирами — утверждает оборотное. Он поведал, какой доход приносит аренда и с какими неуввязками ему приходится сталкиваться.

У меня в принадлежности — 5 квартир под сдачу. Я получил их по договорам бессрочного содержания с иждивением: в протяжении пары лет ухаживал за старыми людьми, брал им продукты и лекарства, а опосля их погибели квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (лишь уход за старым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тыщ ₽. 

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старенькых домах около метро в неплохом районе (не центр). Рыночная стоимость каждой из их на момент пришествия полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (на данный момент они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Выходит, любая квартира доставалась мне приблизительно за 1/8 цены (в сегодняшних ценах).

Около восьми годов назад я не стал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что на данный момент это моя настоящая работа и единственный доход. Звучит хорошо, но по сути быть проф рантье — далековато не постоянно прибыльно.

Начальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в их косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую нужную технику — почаще всего стиральную машинку, время от времени холодильник. На это уходит минимум 100 тыщ ₽.

Не сходу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире изменялись окна. Это стоило по 30–40 тыщ ₽. Ещё не всюду обновлён пол. Все квартиры доставались со старенькым скрипучим паркетом, где-то переложен ламинат либо линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тыщ ₽).

Для сантехнических работ либо циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тыщи ₽ в денек. Но средства на это не постоянно есть, так что практически всё стараюсь созодать сам. Из-за этого ремонт время от времени затягивается по времени. Крайняя квартира, например, стояла мёртвым грузом практически три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на долгий срок. Жильцов ищу при помощи неизменного риелтора. Его разовую комиссию (50% от цены аренды за месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от цены аренды я беру в качестве залога, который ворачивается при выезде человека, если он ничего глобально не попортит либо не сломает.

Аренда моих квартир на данный момент стоит 18 тыщ ₽ за месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При всем этом в последнюю квартиру (которая длительно стояла и не так давно в конце концов стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Постоянные растраты

Так как вся моя недвижимость в древнем фонде и без серьезного ремонта, любой месяц кое-где что-то происходит. Например, в этом году в 2-ух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с подменой девайсов — 10 тыщ ₽, эту сумму пришлось дать два раза.

Когда люди съезжают, то оставляют чего-нибудть поломанным либо испорченным. Почаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И повсевременно марают обои. Всё это необходимо восстанавливать.

Растраты на возвращение квартире обычного вида опосля жильцов подсчитать трудно, поэтому что они постоянно различные. На всякие мелочи уходит около 5–7 тыщ ₽: вызвать сантехника, чтоб он поправил смеситель, и плотника, чтоб отремонтировал пару ламелей (хотя это можно создать без помощи других). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек длительно жил и нужно поменять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тыщ ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё отлично, чтоб длительно не ломалось. Но это уже остальные начальные издержки, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совершенно не охото.

Доходы

5 квартир приносят мне 90 тыщ ₽ за месяц — это в наилучшем случае, когда все они сданы, но время от времени бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я на данный момент живу сам (около 7 тыщ ₽ со светом и вебом), и неизменные расходы на машинку (около 5 тыщ ₽ за месяц). Ещё 8 тыщ ₽ я трачу на старого человека, за которым на данный момент ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тыщ ₽. Это средняя заработная плата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.   

Но квартиры требуют неизменных трат. Их содержание сжирает, на самом деле, весь доход. Остаётся лишь на питание и маленькие покупки: одежка, по необходимости — новейший телефон, и так дальше. Откладывать ничего не удаётся. Все излишние средства уходят на ремонт жилища для сдачи в аренду.

Так как я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу навечно уехать, к примеру, из городка. Часто требуется моё личное роль. Лишь не так давно вышло съездить в отпуск 1-ый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошедшим в летнюю пору из одной квартиры съехала женщина, которая оставила опосля себя клопов! Пришлось выкидывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а потом снимать линолеум и созодать косметический ремонт в комнате. Общие внезапные издержки за три месяца — 130 тыщ ₽. Залог девицы, который удержали при выезде, — 4 тыщи ₽. Это квартира, которая была в первый раз сдана за год ранее, принесла за 13 месяцев в общей трудности 221 тыщу ₽ (сдавалась по 17 тыщ ₽), опосля чего же сожрала больше половины этого дохода. Неописуемо грустно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с звериными, чтоб по итогу ремонт не был испорчен ещё посильнее. Одну из квартир в один прекрасный момент арендовала молодёжь, и соседи повсевременно сетовали на шум, так что студентов я с того времени тоже избегаю. 

Совершенно, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди наиболее склонны поддерживать чистоту, при всем этом не устраивают опьяненных дебошей.

Выводы

Я не рекомендовал бы брать квартиру за свои либо, ещё ужаснее, за кредитные средства, чтоб сдавать её в аренду. Это неизменная боль в голове и куча заморочек. Средняя окупаемость маленьких квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тыщ ₽ (а на данный момент кризис, и дороже стоят лишь квартиры с неплохим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет преобразуются приблизительно в 20.

Сдавать быть может прибыльно лишь жильё, которое досталось по наследию либо по другой схеме без полных издержек. Либо это должны быть классные апартаменты в драгоценном районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при начальных издержек (содержание бывшего обладателя квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но опосля этого издержки тоже длятся. В общем, это таковой вариант, который дозволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.  

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Временами непременно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник полностью может созодать это раз за месяц — к примеру, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите неплохого риелтора и сотрудничайте лишь с ним. Пусть он, как ваш дантист, всё про вас понимает: и индивидуальности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы постоянно работают лучше с неизменными клиентами.

3. Если жильцы желают веб, то пусть вызывают провайдера и заключают контракт на себя: не достаточно ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но нужные меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при всех дилеммах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность владельца. Это дозволяет надзирать процесс ремонта, чтоб горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это в особенности животрепещуще, если есть счётчики. Не так давно был вариант, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Задумывались, майнит, настолько не мало уходило киловатт. Оказалось — электрическая музыкальная установка. Сколько издержал — столько и оплатил. Было бы неприятно, если б плата была фиксированной.

Создатель:

Анна Левочкина

Источник: sravni.ru

Добавить комментарий